Đất đai là tài nguyên quốc gia đặc biệt, nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Tại Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai được quy định rõ ràng trong hiến pháp và luật đất đai. Luật đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, ban hành ngày 18/1/2024, hiệu lực từ 1/8/2024) tiếp tục khẳng định nguyên tắc cốt lõi này, đồng thời mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất. Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu chi tiết về sở hữu đất đai theo luật hiện hành.

1. Chế độ sở hữu đất đai theo luật đất đai 2024:

Theo điều 12 luật đất đai 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Sở hữu toàn dân: Đất đai không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình nào. Toàn thể nhân dân Việt Nam là chủ sở hữu chung.

- Vai trò của nhà nước: Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thực hiện quyền quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất (khi có lý do theo luật) và quản lý thống nhất toàn quốc.

Quy định này kế thừa từ hiến pháp 2013 (điều 53, 54) và các luật đất đai trước đây, nhưng luật 2024 làm rõ hơn trách nhiệm của các cơ quan nhà nước (Chính phủ, Bộ tài nguyên và môi trường, UBND các cấp) trong việc đại diện chủ sở hữu.

Lưu ý quan trọng: Người dân, tổ chức không sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản, có thể giao dịch, thế chấp, góp vốn theo điều kiện pháp luật.

2. Quyền của nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu (điều 13 luật đất đai 2024):

Nhà nước có các quyền chính sau:

• Quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Quyết định mục đích sử dụng đất qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
• Thu hồi đất trong trường hợp cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (có bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định);
• Quản lý, giám sát việc sử dụng đất.

Nhà nước thực hiện quyền này thông qua hệ thống cơ quan hành chính từ trung ương đến địa phương.

3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

Mặc dù không sở hữu đất, người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư...) được hưởng nhiều quyền quan trọng theo luật đất đai 2024:

1) Quyền chung (điều 26):

• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) khi đủ điều kiện;
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
• Được nhà nước hỗ trợ cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp;
• Thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khi có giấy chứng nhận và đủ điều kiện theo điều 45).

Điều kiện thực hiện quyền:

• Có giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp);
• Đất không tranh chấp;
• Đất đang sử dụng đúng mục đích, không vi phạm pháp luật.

Luật 2024 mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, đồng thời công nhận quyền sử dụng đất là tài sản có thể định giá, giao dịch.

2) Nghĩa vụ:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch;
• Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí theo quy định;
• Bảo vệ, cải tạo đất, không làm ô nhiễm, suy thoái đất;
• Tuân thủ quy định về môi trường và pháp luật khác.

Đối với hộ gia đình: Luật đất đai 2024 không còn công nhận "hộ gia đình" là đối tượng người sử dụng đất mới (từ 1/8/2024). Tuy nhiên, các trường hợp hộ gia đình sử dụng đất trước ngày luật có hiệu lực vẫn được thừa nhận và cấp giấy chứng nhận theo quy định chuyển tiếp.

4. Một số điểm mới nổi bật của luật đất đai 2024 liên quan đến sở hữu và sử dụng đất:

- Bỏ khung giá đất quốc gia; các tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm từ 1/1/2026, sát với giá thị trường.

- Quy định rõ hơn về cấp giấy chứng nhận cho đất không giấy tờ (trước 1/7/2014 nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp).

- Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- Tăng cường minh bạch, số hóa quản lý đất đai qua hệ thống thông tin đất đai quốc gia.

Những thay đổi này nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người dân, thúc đẩy thị trường bất động sản minh bạch.

5. Lời khuyên khi liên quan đến đất đai:

- Luôn kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi giao dịch.

- Đảm bảo đầy đủ giấy tờ pháp lý (giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng công chứng...) khi thực hiện quyền.

- Khi nhà nước thu hồi đất, bạn có quyền được bồi thường, hỗ trợ theo đúng quy định.

- Tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan quản lý đất đai để tránh rủi ro tranh chấp.

Sở hữu đất đai theo luật đất đai 2024 khẳng định rõ ràng chế độ sở hữu toàn dân, với nhà nước làm đại diện và người dân được trao quyền sử dụng đất rộng rãi hơn. Hiểu đúng quy định giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng, tránh vi phạm pháp luật trong các hoạt động liên quan đến đất đai.

Nếu bạn cần tư vấn cụ thể về trường hợp đất đai cá nhân hoặc tra cứu quy hoạch tại Đồng Nai, hãy liên hệ cơ quan chức năng hoặc Công ty luật TNHH Chuẩn A chuyên về đất đai. Luật pháp có thể được bổ sung, sửa đổi, vì vậy nên cập nhật thông tin mới nhất từ nguồn chính thức như cổng thông tin điện tử Chính phủ hoặc Bộ tài nguyên và môi trường.