Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là một trong những quy định quan trọng theo luật đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025 và các văn bản hướng dẫn như nghị định 102/2024/NĐ-CP, nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Khác với một số trường hợp của hộ gia đình, cá nhân trong nước (có thể không cần xin phép nếu thuộc trường hợp nhất định), các đối tượng này hầu hết phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt khi chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp hoặc các thay đổi lớn khác.

Tại sao phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền?

Theo khoản 1 điều 121 luật đất đai 2024, có 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, phòng hộ, sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (và ngược lại) trong một số trường hợp cụ thể.

Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (là công dân Việt Nam), và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), việc chuyển mục đích thường thuộc các trường hợp trên và bắt buộc phải xin phép, vì họ không thuộc nhóm được miễn xin phép như một số thay đổi nhỏ của hộ gia đình, cá nhân trong nước (khoản 3 điều 121).

Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo điều 123 luật đất đai 2024:

- UBND cấp tỉnh (tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với:

• Tổ chức trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

- UBND cấp huyện chỉ quyết định đối với cá nhân trong nước (không áp dụng cho các đối tượng trên).

Do đó, với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp FDI, thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (theo điều 227 luật đất đai 2024)

1) Thành phần hồ sơ:

• Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc hoặc sao y);
• Giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân đối với tổ chức (doanh nghiệp FDI bao gồm giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp...);
• Báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc các giấy tờ liên quan (nếu chuyển sang mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất lớn);
• Các tài liệu khác theo yêu cầu cụ thể của địa phương (quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất...).

2) Nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất (tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI) nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh;
• Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh;
• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất (tùy quy định địa phương).

3) Thẩm tra, kiểm tra hồ sơ:

Cơ quan quản lý đất đai (thường là sở tài nguyên và môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai) kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích. Nếu thiếu, hướng dẫn bổ sung.

4) Thẩm định và trình quyết định:

Cơ quan quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (kèm giao đất, cho thuê đất nếu cần).

Nếu áp dụng giá đất bảng giá thì tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất theo bảng giá.

Nếu cần giá đất cụ thể thì tổ chức xác định giá đất, trình phê duyệt.

5) Thực hiện nghĩa vụ tài chính:

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có chênh lệch), lệ phí trước bạ, phí thẩm định...

6) Nhận quyết định và cập nhật giấy chứng nhận:

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhận quyết định cho phép chuyển mục đích và cập nhật biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời gian giải quyết thường từ 15-30 ngày làm việc (tùy địa phương và độ phức tạp), có thể kéo dài hơn nếu cần xác định giá đất cụ thể hoặc thẩm định môi trường.

Lưu ý quan trọng cho các đối tượng đặc thù

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (công dân Việt Nam): Được hưởng quyền như cá nhân trong nước ở nhiều khía cạnh, nhưng chuyển mục đích vẫn phải xin phép UBND cấp tỉnh nếu thuộc trường hợp bắt buộc.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Thường chỉ được sử dụng đất theo hình thức cho thuê đất (trả tiền một lần hoặc hàng năm) và chuyển mục đích phải phù hợp với dự án đầu tư đã được cấp phép. Không được nhận chuyển nhượng trực tiếp từ cá nhân/hộ gia đình ở nhiều trường hợp.

- Phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện/tỉnh đã phê duyệt.

- Nên kiểm tra tại cổng dịch vụ công quốc gia (dichvucong.gov.vn) hoặc sở tài nguyên và môi trường địa phương để lấy mẫu đơn và hướng dẫn mới nhất.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp FDI đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt pháp luật để tránh rủi ro pháp lý. Nếu bạn đang chuẩn bị hồ sơ, hãy liên hệ cơ quan chức năng địa phương để được tư vấn cụ thể theo từng trường hợp thửa đất.