Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam, việc quản lý và sử dụng đất đai ngày càng được chú trọng. Theo luật đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), các thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, cũng như điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định rõ ràng. Những quy định này áp dụng đặc biệt đối với các đối tượng như tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết về các thủ tục trên, giúp độc giả nắm bắt thông tin cần thiết để thực hiện dự án đầu tư hiệu quả.

1. Thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất theo luật đất đai 2024:

Thẩm định nhu cầu sử dụng đất là bước quan trọng để đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Theo quyết định 2124/QĐ-BTNMT năm 2024, thủ tục này được thực hiện tại cấp tỉnh hoặc tương đương. Cụ thể, trình tự thực hiện bao gồm:

- Nộp hồ sơ: Người yêu cầu (tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI, tổ chức ngoại giao) nộp đơn xin giao đất hoặc thuê đất kèm theo bản sao giấy chứng nhận đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư và bản thuyết minh dự án. Hồ sơ được nộp tại sở tài nguyên và môi trường (TN&MT) hoặc văn phòng đăng ký đất đai.

- Điều kiện thẩm định: Phải chứng minh năng lực tài chính, bao gồm vốn sở hữu để thực hiện dự án theo tiến độ. Ví dụ, đối với doanh nghiệp FDI, cần có báo cáo tài chính chứng minh khả năng đầu tư. Ngoài ra, dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia hoặc tỉnh.

- Thời gian xử lý: Thường trong vòng 30-45 ngày làm việc, tùy theo quy mô dự án. Đối với cơ sở tôn giáo hoặc tổ chức ngoại giao, có thể có ưu tiên nếu liên quan đến mục đích phi lợi nhuận hoặc ngoại giao.

- Phê duyệt: Hội đồng thẩm định sẽ xem xét và phê duyệt phương án sử dụng đất. Nếu không đạt, sẽ có thông báo lý do để bổ sung.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, thủ tục cần thêm giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý, như giấy tờ tùy thân hoặc giấy phép hoạt động ngoại giao.

2. Thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất:

Luật đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp giao đất, thuê đất không cần đấu giá, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đặc thù. Điều này áp dụng cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp FDI nếu dự án thuộc diện ưu đãi hoặc không cạnh tranh.

Các điều kiện chính:

- Điều kiện chung: Dự án phải có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người yêu cầu cần chứng minh nhu cầu sử dụng đất hợp lý, không lãng phí và phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

- Đối với tổ chức và cơ sở tôn giáo: Giao đất miễn phí cho mục đích tôn giáo, văn hóa nếu không kinh doanh. Thuê đất cho các hoạt động khác với giá ưu đãi.

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp FDI: Được giao đất hoặc thuê đất cho dự án sản xuất, kinh doanh nếu chứng minh được vốn đầu tư và công nghệ cao. Không đấu giá nếu dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư theo luật đầu tư 2020.

- Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Giao đất hoặc thuê đất miễn phí cho mục đích ngoại giao, lãnh sự theo thỏa thuận quốc tế.

Trình tự thực hiện:

- Nộp đơn kèm hồ sơ tại UBND tỉnh hoặc Sở TN&MT;

- Thẩm định điều kiện: Kiểm tra năng lực tài chính, tiến độ dự án và tác động môi trường.

- Quyết định giao/thuê đất: UBND tỉnh phê duyệt, thời hạn thuê đất lên đến 50 năm (có thể gia hạn).

- Ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

Lưu ý: Từ ngày 1/1/2026, có thêm nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP xử lý vướng mắc về đấu giá, cho phép linh hoạt hơn trong giao đất không đấu giá.

3. Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:

Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục cần thiết khi dự án yêu cầu thay đổi loại đất (ví dụ: Từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp). Theo điều 227 luật đất đai 2024, thủ tục này phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp quy hoạch: Dự án phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh hoặc quốc gia.

- Năng lực thực hiện: Chứng minh khả năng tài chính và kỹ thuật để triển khai dự án mà không ảnh hưởng đến môi trường, an ninh lương thực.

Đối với các đối tượng cụ thể:

- Tổ chức và cơ sở tôn giáo: Chuyển đất cho mục đích tôn giáo nếu không ảnh hưởng đến đất nông nghiệp.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Được chuyển mục đích cho dự án đầu tư cá nhân, tương tự công dân Việt Nam.

- Doanh nghiệp FDI: Ưu tiên cho dự án công nghệ cao, xuất khẩu; cần giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

- Tổ chức ngoại giao: Chuyển mục đích cho mục đích ngoại giao, miễn phí nếu theo hiệp định.

Trình tự thủ tục:

- Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai: Bao gồm đơn xin chuyển mục đích, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại và quyết định chấp thuận dự án.

- Thẩm định: UBND tỉnh hoặc huyện xem xét trong 15-30 ngày.

- Quyết định cho phép: Nếu phê duyệt, nộp tiền chênh lệch giá đất (nếu có).

- Đăng ký biến động: Cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Thẩm quyền quyết định thuộc UBND cấp tỉnh đối với tổ chức, doanh nghiệp FDI và tổ chức ngoại giao; UBND cấp huyện cho các trường hợp nhỏ hơn.

Việc nắm rõ thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất thuê đất không đấu giá và chuyển mục đích sử dụng đất theo luật đất đai 2024 giúp các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI, tổ chức ngoại giao thực hiện dự án đầu tư suôn sẻ. Để tránh rủi ro, nên tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan TN&MT địa phương. Các quy định mới từ năm 2026 mang lại nhiều cơ hội, nhưng đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt để đảm bảo tính bền vững trong sử dụng đất đai.